Tourist rental rules in Andalusia

El Proyecto de Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, aprobado por el Consejo de Gobierno en diciembre de 2025, está actualmente en tramitación parlamentaria con procedimiento de urgencia. Sustituirá a la Ley 13/2011 cuando sea aprobado y publicado en el BOJA. Hasta ese momento, sigue vigente el marco normativo actual: Ley 13/2011 + Decreto 28/2016 + Decreto 31/2024 + Decreto-ley 1/2025.

El Decreto-ley 1/2025, en vigor desde el 4 de marzo de 2025, refuerza la coordinación urbanística entre la Junta y los ayuntamientos en materia de VUT. Permite a los municipios suspender nuevas licencias en zonas tensionadas y eleva el régimen sancionador. Desde su entrada en vigor, la Junta ha cancelado casi 10.600 VUT por incumplimientos urbanísticos o turísticos.

Los propietarios no residentes fiscales en España que perciben rentas por alquiler turístico tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Los residentes en la UE/EEE, incluidos los italianos, aplican el tipo del 19% sobre el rendimiento neto. La declaración se presenta trimestralmente mediante el Modelo 210. Las plataformas comunican automáticamente los ingresos a la AEAT mediante el Modelo 179.

Las VUT son inmuebles cedidos a turistas para estancias cortas (hasta 31 días) en Andalucía. El Decreto 31/2024 actualizó los requisitos, cambió la denominación (de VFT a VUT) e introdujo la figura de la Empresa Explotadora. Desde el 3 de abril de 2025, las nuevas VUT en régimen de propiedad horizontal requieren la aprobación de los 3/5 de los propietarios.

El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios prohibir, limitar o imponer un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes a las viviendas de uso turístico, siempre que se alcance la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. La misma norma establece expresamente que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. La SAP MA 902/2025 y la SAP SE 3163/2025 han confirmado que el recargo no puede aplicarse a propietarios que ya tenían licencia turística en vigor en el momento del acuerdo. Nota: el Tribunal Supremo no ha fijado aún doctrina específica sobre esta cuestión; la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales no es uniforme.

En agosto de 2025, el Ayuntamiento de Málaga aprobó una moratoria de hasta tres años sobre la concesión de nuevas licencias VUT en todo el municipio, en el marco de la modificación de su PGOU. Ninguna nueva VUT puede registrarse en la ciudad de Málaga hasta agosto de 2028. Las VUT ya inscritas antes de la moratoria pueden seguir operando con normalidad. Nerja y la Axarquía no están afectadas.

El Real Decreto 1312/2024 creó el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRA/NRUA), obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking. El Tribunal Supremo lo anuló mediante STS 620/2026, de 19 de mayo, publicada en el BOE el 8 de junio de 2026. En Andalucía, el código VUT/MA/XXXXX es ahora el único identificador válido y necesario.The Supreme Court annulled it via ruling STS 620/2026, of 19 May, published in the BOE on 8 June 2026. In Andalusia, the VUT/MA/XXXXX code is now the only valid and required identifier.

SES.HOSPEDAJES es la plataforma del Ministerio del Interior para la comunicación obligatoria de los datos de los viajeros. Obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024 para todos los alojamientos con pernoctación, incluidas las VUT. La comunicación debe realizarse en un plazo máximo de 24 horas desde el check-in. Sanciones: de 600€ a 30.000€.